Hivatalos ingatlan-értékbecslés Derecske . Derecskei értékbecslő . Ingatlan-értékbecslő Hajdú-Bihar

1992.-óta foglalkozunk hivatalos ingatlan-értékbecsléssel. Kompetenciáinkat több ütemben Budapesten szereztük, köztük a Budapesti Műszaki Egyetemen. A rendszerváltást követő privatizáció során nagyvállalatok ingatlan adásvételeinél működtünk közre, elsősorban kereskedelmi, vendéglátó és- ipari rendeltetésű ingatlanokat értékeltünk. Banki értékbecslői gyakorlatra is szert tettünk.

Jelenlegi értékeléseink során a múltbeli tranzakciók közvetlen összehasonlító elemzése mellett egyre jobban előtérbe helyezzük a jelenbeli, és a belátható jövőbeli makro és-mikrogazdaság, az ingatlanpiacok, a tőkepiacok, és a közöttük lévő, hozzájuk kapcsolódó üzleti folyamatok hatását.

Az ingatlan-értékbecslés az ingatlan és a hozzá kapcsolódó vagyoni értékű jogok értékét megállapító eljárás. Közgazdasági, matematikai, műszaki és jogi alaptudományokra épülő, széles látókört és speciális tudást igénylő, intenzív információ-technológiát használó szakterület.

Az értékelt ingatlanok ugyanis rendeltetésük, műszaki és funkcionális kialakításuk alapján széles palettán, változó fizikai és gazdasági környezetben helyezkednek el. Nem egzakt tudomány, bizonyos mértékig látnokság, jövőkutatás is.    

Ingatlanvagyon-értékelő és-közvetítői nyilvántartási számaink a Debreceni Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatalánál: 57-IKÉ/2017. , 58-IKÉ/2017.

Ingatlan-értékbecslés szolgáltatásunkat külső, független értékbecslőként a 499/2017. (XII. 29.) Kormányrendelet alapján végezzük, és ajánljuk magánszemélyeknek és cégeknek egyaránt Hajdú-Bihar Vármegyében!

 

Az ingatlan-értékbecslés és az ingatlanközvetítés két külön szakma.                                   Ingatlan-értékbecslést ingatlanvagyon-értékelői, ingatlangazdálkodási szakértői jogosultsággal lehet végezni. Egyéb más jogosultság, köztük az ingatlanközvetítési jogosultság erre nem megfelelő.

 

Az ingatlan értékbecslés és a költségvetés készítés közötti különbség lényege pedig az, hogy

• az értékbecslés a mennyiért lehet a piacon eladni
• a költségvetés pedig a mit, hogyan és mennyiért lehet ingatlant létrehozni

kérdést helyezi előtérbe.

Az értékbecslés elsősorban közgazdasági, ingatlan-gazdaságtani, a költségvetés készítés pedig műszaki ismereteket igényel.

Mi hivatalos értékbecsléssel, költségvetés készítéssel és ingatlanközvetítéssel is foglalkozunk!

Keressen bennünket bizalommal!

                                                                                                                                                             

 

 

Eltérő ingatlanértékek

A piaci szereplők általában nem tudják, vagy eltérően határozzák meg az értéket.

Szükség lehet kívülálló, független, speciális igényeket figyelmen kívül hagyó értékbecslő megbízására.    

Minden ingatlanügylethez  javasoljuk az ingatlan-értékbecslést!                 

 

 

 

Az eladó magasabb értéket gondol:

• ez a gazdasági érdeke
• az ingatlanhoz kötődő érzelmet, a szép emléket akaratlanul is beárazza
• a saját igénye, és nem a vevő igénye szerint kialakított ingatlant értékesebbnek látja
• saját élet és-anyagi helyzetének megfelelően árazza be: a falusi ház árából belvárosi lakást szeretne venni

 

A vevő alacsonyabb értéket gondol:

• ez a gazdasági érdeke
• az ingatlanhoz neki még nem fűződik emlék, ezért nincs mit beáraznia, csak a csupasz falakat látja
• nem a saját igénye hanem az eladó igénye szerint kialakított ingatlant olcsóbbnak gondolja
• saját élet és-anyagi helyzetének megfelelően árazza be: maradjon pénze az illetékre, felújításra is, és nem akar hitelt felvenni
• racionális gondolkodása nehezített, mert a vásárlás döntő többségben érzelmi alapon történik

 

Önnek dokumentált értékbecslésre lehet szüksége:

• hatóság részére: NAV, Bíróság, Kormányhivatal – Gyámügy, Bérbeadásnál a NAV előtt bizonytani kellene, hogyan számolták ki az amortizácíót? Kiskorú gyermekük, vagy gondnokoltjuk ingatlanát gyámügyi eljárás esetében adhatják el, de előírják a hivatalos értékbecslést.
• bank részére: családtámogatáshoz, pályázathoz, hitelhez
• önkormányzat részére: adásvételhez, pályázathoz  Az önkormányzat ki akarja sajátítani ingatlanát, de nagyon alacsony árat ajánlott? Ha nincs hivatalos értékbecslés, nincs fellebezés.
• vállalkozás részére: vállalkozás ingatlanügyleteihez pl. vállalkozásból kivonás esetén
• pályázat részére: hitellel kombinált hazai és EU-s pályázathoz: zéró riport, jelentések, vagyonértékelés
• vitás ügyekhez: Osztatlan közös tulajdonuk van, válás miatt el kell osztaniuk?  Véleménykülönbségük van, mert nem ismerik ingatlanuk árát? Többen örököltek, és tulajdoni rész kivásárlása lenne? Ingatlan ajándékozásnál fontos lenne az ár? Ingatlancserénél nem egyeznek? Szomszédjával jogvitába keveredett, mert ráépített a telkére, és nem tudja, mennyit kérjen érte?
• adásvételhez: A szomszédnak eladná a telke hátsó részét, de nincs tisztában az árakkal?
• speciális ügyekhez: fejlesztés alatt álló vagy sérült, károsodott ingatlan adásvételéhez

 

Igényének megfelelően ingatlanértéket az alábbi módon tudunk adni:

• szóban
• e-mailen kizárólag az ingatlanérték
• értékbecslési bizonyítvány 4-5 oldalas dokumentum
• értékbecslési szakvélemény 28-30 oldalas dokumentum

Minden esethez helyszíni szemle is tartozik.

 

 

Szabó - ingatlanértékelés

     Minden ingatlan kategóriához  

      - egyedi szempontok alapján- 

      saját értékelési módszert

     dolgoztunk ki. 

 

Tevékenységünkhöz saját gyűjtésű,

adásvételi árakon alapuló, 

összehasonlító

nagy adattárat alkalmazunk.  

 

 

Az értékeléseink megfelelnek:

• az Európai Unióban működő hivatalos szervezet, a TEGoVA  Európai Értékelési Szabványai (European Valuation Standards  EVS 2003, EVS 2009, EVS 2012, EVS 2016, EVS 2020) vagyonértékelési útmutatójának, módszertani elveinek   
• 25/1997.(VIII.1.) PM rendelet módszertani elveinek
• MNB aktuális ajánlás irányelveinek
• a RICS (Royal Institution off Chartered Surveyors) irányelveinek
• az IVSC (International Valuation Standards Committee) irányelveinek

 

Az esetek többségében piaci, forgalmi értéket számolunk.

Többfajta ingatlan értékforma létezik. Ilyen az óvatos becsléssel meghatározott hitelbiztosítéki érték, de van egyéb más, pl. helyettesítési érték, fedezeti érték, likvidációs (menekülési) érték is. Az értékformák között a piaci értéknek kitüntetett szerepe van, ez áll legközelebb a tulajdonjoghoz.

A piaci érték a tulajdonjog közvetlen és- közvetett tárgyához kapcsolódó jogosultságok és korlátok pénzben kifejezett értéke.

A tulajdonjog

• közvetlen tárgya  azon emberi magatartások, amelyeket az adott jogviszony alanyainak egymás irányában tanúsítaniuk kell, amelyet a tulajdonos az uralma alatt álló dologra kifejthet, illetve köteles kifejteni, valamint azok a magatartások, amelyeket a tulajdonossal szemben mindenki tanúsítani köteles
• a közvetett tárgya pedig az a dolog, amelyre ez az emberi magatartás irányul

 

Az ingatlan piaci (forgalmi) értéke - fordulónapi jelenértéke:  az a becsült összeg, amelyért az értékbecslés fordulónapján az ingatlan a legvalószínűbben gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató eladó, és egy hajlandóságot mutató vevő között magánjogi adásvételi szerződés keretében, akiknek kapcsolata egymással kizárólag piaci természetű,  és az átlagostól eltérő, speciális igények figyelembevétele nélkül, tájékozottan, körültekintően, és kényszer nélkül járnak el, feltételezve, hogy az Ingatlan a piacon nyilvánosan meghirdetésre kerül, a piaci körülmények lehetővé teszik a szokványos értékesítést, és annak lebonyolítására az ingatlan természetétől függő, megfelelő időtartam áll rendelkezésre. (saját definíciónk)

 

Az érték megállapításának sokfajta módja van, általában az alábbi három módszert alkalmazzuk:

• piaci (forgalmi) összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés múltbeli adásvételek alapján
• hozamszámításon alapuló értékelés 
• költségalapú értékelés

 

Az értékelési módszerek két fő kategóriába oszthatók:

• a piaci érték alapú
• az újraelőállítási-pótlási költség elvű

értékelések.

A piaci viszonyokon alapuló módszerek két fő csoportba, a forgalmi és a hozadéki (más néven hozamszámításon alapuló) értékelések közé sorolhatók.

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer alkalmazási területe olyan ingatlanok, melyeknek van jellemző piaci forgalmuk, pl. telek, lakóingatlan. A becslés során az értékelendő ingatlan vagyonelemei összehasonlításra kerülnek a közelben, a közelmúltban hasonló nagyságú és tulajdonságú értékesített, vagy értékesítésre felajánlott ingatlanok vagyonelemeivel, a környezetet és térséget is beleértve, majd az eltérések alapján a szükséges kiigazítások megtörténnek. Minél közelebbi összehasonlításra van lehetőség, annál pontosabb a becsült érték.

A hozamszámításon alapuló értékelési módszer alkalmazási területe a jövedelemtermelő képességgel rendelkező ingatlanok, pl. lakóingatlan, iroda, üzlet. A becslés során az értékelendő ingatlan jövőbeni hasznainak, és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből származó tiszta jövedelemből kerül kiszámításra az érték. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke.

A költség alapú értékelési módszer lényege, hogy a felépítmény újraelőállítási vagy pótlási értékéből le kell vonni a fizikai, a funkcionális a környezeti és a gazdasági avulást, majd ehhez hozzá kell adni a felépítményekhez tartozó földterület értékét.

Alkalmazási területei:

• Sajátos rendeltetésű építmények
• Befejezetlen, építés alatti építmények
• Kontroll értékelés

 

 

Összehasonlító adatok

Az összehasonlító ingatlanok múltbeli

adatait, értékhordozóinak értékelését

súlyozással vesszük figyelembe,

az értékelt ingatlanhoz képest:

 

 

 

 

• azonos településen belüli térbeli elhelyezkedés eltérése
• időbeli eltérése (max. 2 évre visszamenőleg)
• gazdasági környezet eltérése

alapján.

Az összehasonlító ingatlanok múltbeli adásvételi árát jelenértékre indexáljuk.

 

Építményes ingatlan piaci érték meghatározásának főbb lépései:

• várható hátralévő gazdaságos élettartam meghatározása (időbeli kiterjedés)
• rendeltetésre alkalmasságának meghatározása (gazdaságosság-kényelmesség)
• számított alapterülete (fizikai kiterjedés)
• telek és egyéb építmények meghatározása
• birtokhatáron belüli ingatlan meghatározása
• jogi környezet
• gazdasági környezet
• közvetlen fizikai környezet
• infrastrukturális környezet
• településen belüli elhelyezkedés

A gazdasági környezetbe tartoznak: makrogazdaság, ingatlanpiac és tőkepiac folyamatai – ciklusai, az ingatlanpiac és bérleti piac egymáshoz való viszonya, az ingatlanpiac szereplőinek (ingatlanfejlesztők, befektetők…), és az állam magatartása (támogatás, pályázat, adózás…)

 

Az ingatlanpiac lassan, ciklikusan váltakozik

Egy ilyen folyamat évekig tart, akár 8-10 évig is, mostanság felgyorsult, aztán megismétli önmagát. Egy felfelé ívelést a túlkínálat tetőz, aztán a lejtmenet egy stabilizálódásban végződik, majd ismét felfelé ível a piac.

 

Fogalom az EVS 2003 alapján:

külső, független értékbecslő [external valuer]
A külső vagy független értékbecslő olyan szakértő, akit nem fűz jelentős pénzügyi érdek közvetlenül vagy közvetve –partneri, igazgatótársi vagy közeli családtagi kapcsolat révén- a megbízó társaságához, és ez az érdekviszony fordítva sem áll fenn.